São muitas as dúvidas quanto o assunto é a compra do imóvel. Será melhor alugar? Financiar? Dar uma boa entrada? Comprar à vista e zerar as reservas financeiras?
Na busca por facilitar a vida do leitor do Investpedia, neste artigo trataremos de uma dúvida bastante comum, quase um mito. Será que se alugarmos um imóvel e pouparmos a diferença entre o aluguel e o valor de um possível financiamento, ao final do período do financiamento teremos mais dinheiro disponível? Vejamos o que nos diz a matemática financeira.
Fazendo alguns cálculos rápidos para um imóvel de R$150.000, chegamos a um valor fixo de parcela de R$1.651,63, para um financiamento de 20 anos (240 meses).
Se alugarmos um imóvel de mesmo valor, pagando 0,70% de seu valor de aluguel todo mês, então, o valor do aluguel será de R$1.050.
Poupando e investindo a diferença entre o financiamento e o aluguel todo mês, ou seja, R$601,63, ao final de 20 anos teremos o equivalente a R$321.127,44, supondo que a rentabilidade do investimento seja de 0,60% ao mês.
Parece que investir a diferença ao longo de 20 anos é bem mais vantajoso, afinal, no final do período poderíamos comprar dois apartamentos de R$150.000 e ainda sobrariam R$21.127,44, em valores de hoje.
Parece bom demais para ser verdade. O exemplo acima é muito comum, mas existem alguns detalhes que podem fazer esse cálculo se tornar menos interessante.
Na prática não é bem assim
Atualmente no Brasil, a grande maioria dos financiamentos é feita através da tabela SAC, que possui como característica valores de parcelas decrescentes, e não fixas como no exemplo.
Outro detalhe importante é que dificilmente alguém conseguiria financiar 100% do valor de um imóvel de R$150.000. Seria necessário dar de entrada, ou pagar durante as obras em caso de imóvel na planta, cerca de 20% a 30% do valor do imóvel, para conseguir financiar apenas o valor restante.
O exemplo não trata da classe de menor renda, que atualmente se enquadra no programa do governo “Minha Casa Minha Vida”, pois nesse programa é possível comprar um imóvel 100% financiado com valores de até aproximadamente R$100.000. Por isso, o imóvel do exemplo foi escolhido por apresentar um valor maior, que não se enquadrasse nesse tipo de programa.
Para facilitar os cálculos, disponibilizamos a planilha em Excel abaixo para download. Ela contém as fórmulas e valores da tabela SAC, e identifica até quando os aportes entre a diferença do valor do financiamento e do aluguel serão positivos. A partir do momento que o valor da parcela for menor que o valor do aluguel os aportes serão iguais a zero, começando a contar juros sobre o montante acumulado até o momento, capitalizado pela taxa de juros da aplicação financeira até o término dos meses restantes do financiamento, caso eles existam.
*A planilha é apenas um exemplo e possui alguns valores fixos, que na prática podem variar dependendo das condições dos bancos, dos contratantes e dos prazos de financiamento.
Vamos refazer o exemplo, supondo que para financiar um imóvel de R$150.000 seja necessário pagar 20% desse valor de entrada, ou seja, R$30.000. Assim, o saldo a ser financiado será de R$120.000, por 20 anos (240 meses) à uma taxa de juros de 1% ao mês.
O valor do aluguel permanece os mesmos 0,70% do valor do imóvel, ou seja, R$1.050.
Durante os primeiros 141 meses do suposto financiamento, o valor das parcelas foi sempre maior que o valor do aluguel, tendo acumulado o valor subtotal de R$89.462,81 até então. A partir desse momento os aportes serão iguais a zero, pois a diferença entre o valor da parcela do financiamento e o valor do aluguel será negativa. Mas ainda restam 99 meses até o término do financiamento. Por esse motivo, o valor acumulado até então (R$89.462,81) será capitalizado durante mais 99 meses à taxa de juros da aplicação financeira, porém sem contar mais com aportes mensais, apenas com juros compostos durante esse período.
Ao final de 240 meses, e levando em consideração as condições de formação de poupança citadas acima, chega-se ao valor de R$161.749,39. Ainda é um valor maior que o valor do apartamento (em valores atuais), mas bem mais modesto que os R$321.127,44 do primeiro exemplo, porém muito mais próximo dos valores de um financiamento real.
Repare como nessas condições, ao final de 20 anos, o valor efetivamente pago pelo imóvel na opção de financiamento seria de R$277.536. Elevado, não?
Brincando com a matemática
Vamos brincar um pouco com a matemática para tentar mostrar o quão importante é o valor do aluguel e também o prazo total de poupança, ou de financiamento.
No exemplo anterior, se o valor do aluguel fosse de 0,80% o valor do imóvel, ou seja, R$1.200, o total acumulado ao final de 20 anos seria de apenas R$105.778,38, valor insuficiente para comprar um imóvel com as mesmas características do exemplo.
Se o valor do aluguel fosse de 0,60% o valor do imóvel, ou seja, R$900, o total acumulado depois de 20 anos seria de R$225.889,03. Daria pra comprar o mesmo imóvel aos valores de hoje e ainda sobraria um bom dinheiro.
Nesses casos o valor do aluguel é muito importante e pode, com absoluta certeza, significar a diferença entre o sucesso e o fracasso financeiro.
E o prazo? Como ele interfere?
Para o mesmo exemplo, se fossemos simular os valores para 10 anos (120 meses) e 30 anos (360 meses), mantendo o valor do imóvel em R$150.000, do aluguel em 0,70% o valor do imóvel (ou R$1.050) e da rentabilidade do investimento em 0,60% ao mês, teríamos os seguintes valores:
Ao final de 10 anos (120 meses): o valor acumulado seria de R$119.728,53, insuficiente para comprar um imóvel nas mesmas condições.
Ao final de 30 anos (360 meses): o valor acumulado seria de R$279.540,74, suficiente para comprar quase dois imóveis nas mesmas condições.
Não existe fórmula mágica na hora de decidir entre a compra, financiamento ou aluguel do imóvel, é preciso fazer as contas e colocar na ponta do lápis, pois fatores como valor do aluguel e prazo do financiamento contam e pesam muito para o saldo final. Utilize a planilha para simular diversas situações e saber o que é mais vantajoso para seu perfil.
Nota: não consideramos a inflação, nem a possível valorização ou desvalorização do imóvel, pois esses valores são bastante polêmicos e podem variar muito ao longo do tempo, além de dependerem de condições regionais. Na prática, não deixe de levar em consideração que esses valores podem fazer grande diferença no futuro.