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Alugar um imóvel e investir a diferença entre o aluguel e o financiamento é uma boa? Mito? Verdade?

São muitas as dúvidas quanto o assunto é a compra do imóvel. Será melhor alugar? Financiar? Dar uma boa entrada? Comprar à vista e zerar as reservas financeiras?

Na busca por facilitar a vida do leitor do Investpedia, neste artigo trataremos de uma dúvida bastante comum, quase um mito. Será que se alugarmos um imóvel e pouparmos a diferença entre o aluguel e o valor de um possível financiamento, ao final do período do financiamento teremos mais dinheiro disponível? Vejamos o que nos diz a matemática financeira.

Fazendo alguns cálculos rápidos para um imóvel de R$150.000, chegamos a um valor fixo de parcela de R$1.651,63, para um financiamento de 20 anos (240 meses).

Se alugarmos um imóvel de mesmo valor, pagando 0,70% de seu valor de aluguel todo mês, então, o valor do aluguel será de R$1.050.

Poupando e investindo a diferença entre o financiamento e o aluguel todo mês, ou seja, R$601,63, ao final de 20 anos teremos o equivalente a R$321.127,44, supondo que a rentabilidade do investimento seja de 0,60% ao mês.

Parece que investir a diferença ao longo de 20 anos é bem mais vantajoso, afinal, no final do período poderíamos comprar dois apartamentos de R$150.000 e ainda sobrariam R$21.127,44, em valores de hoje.

Parece bom demais para ser verdade. O exemplo acima é muito comum, mas existem alguns detalhes que podem fazer esse cálculo se tornar menos interessante.

Na prática não é bem assim
Atualmente no Brasil, a grande maioria dos financiamentos é feita através da tabela SAC, que possui como característica valores de parcelas decrescentes, e não fixas como no exemplo.

Outro detalhe importante é que dificilmente alguém conseguiria financiar 100% do valor de um imóvel de R$150.000. Seria necessário dar de entrada, ou pagar durante as obras em caso de imóvel na planta, cerca de 20% a 30% do valor do imóvel, para conseguir financiar apenas o valor restante.

O exemplo não trata da classe de menor renda, que atualmente se enquadra no programa do governo “Minha Casa Minha Vida”, pois nesse programa é possível comprar um imóvel 100% financiado com valores de até aproximadamente R$100.000. Por isso, o imóvel do exemplo foi escolhido por apresentar um valor maior, que não se enquadrasse nesse tipo de programa.

Para facilitar os cálculos, disponibilizamos a planilha em Excel abaixo para download. Ela contém as fórmulas e valores da tabela SAC, e identifica até quando os aportes entre a diferença do valor do financiamento e do aluguel serão positivos. A partir do momento que o valor da parcela for menor que o valor do aluguel os aportes serão iguais a zero, começando a contar juros sobre o montante acumulado até o momento, capitalizado pela taxa de juros da aplicação financeira até o término dos meses restantes do financiamento, caso eles existam.

 
Ícone Excel Clique aqui para fazer download da versão .xlsx (Excel 2007)
Ícone Excel Clique aqui para fazer download da versão .xls (Excel 97-2003)

*A planilha é apenas um exemplo e possui alguns valores fixos, que na prática podem variar dependendo das condições dos bancos, dos contratantes e dos prazos de financiamento.

Vamos refazer o exemplo, supondo que para financiar um imóvel de R$150.000 seja necessário pagar 20% desse valor de entrada, ou seja, R$30.000. Assim, o saldo a ser financiado será de R$120.000, por 20 anos (240 meses) à uma taxa de juros de 1% ao mês.

O valor do aluguel permanece os mesmos 0,70% do valor do imóvel, ou seja, R$1.050.

Durante os primeiros 141 meses do suposto financiamento, o valor das parcelas foi sempre maior que o valor do aluguel, tendo acumulado o valor subtotal de R$89.462,81 até então. A partir desse momento os aportes serão iguais a zero, pois a diferença entre o valor da parcela do financiamento e o valor do aluguel será negativa. Mas ainda restam 99 meses até o término do financiamento. Por esse motivo, o valor acumulado até então (R$89.462,81) será capitalizado durante mais 99 meses à taxa de juros da aplicação financeira, porém sem contar mais com aportes mensais, apenas com juros compostos durante esse período.

Ao final de 240 meses, e levando em consideração as condições de formação de poupança citadas acima, chega-se ao valor de R$161.749,39. Ainda é um valor maior que o valor do apartamento (em valores atuais), mas bem mais modesto que os R$321.127,44 do primeiro exemplo, porém muito mais próximo dos valores de um financiamento real.

Repare como nessas condições, ao final de 20 anos, o valor efetivamente pago pelo imóvel na opção de financiamento seria de R$277.536. Elevado, não?

Brincando com a matemática
Vamos brincar um pouco com a matemática para tentar mostrar o quão importante é o valor do aluguel e também o prazo total de poupança, ou de financiamento.

No exemplo anterior, se o valor do aluguel fosse de 0,80% o valor do imóvel, ou seja, R$1.200, o total acumulado ao final de 20 anos seria de apenas R$105.778,38, valor insuficiente para comprar um imóvel com as mesmas características do exemplo.

Se o valor do aluguel fosse de 0,60% o valor do imóvel, ou seja, R$900, o total acumulado depois de 20 anos seria de R$225.889,03. Daria pra comprar o mesmo imóvel aos valores de hoje e ainda sobraria um bom dinheiro.

Nesses casos o valor do aluguel é muito importante e pode, com absoluta certeza, significar a diferença entre o sucesso e o fracasso financeiro.

E o prazo? Como ele interfere?
Para o mesmo exemplo, se fossemos simular os valores para 10 anos (120 meses) e 30 anos (360 meses), mantendo o valor do imóvel em R$150.000, do aluguel em 0,70% o valor do imóvel (ou R$1.050) e da rentabilidade do investimento em 0,60% ao mês, teríamos os seguintes valores:

Ao final de 10 anos (120 meses): o valor acumulado seria de R$119.728,53, insuficiente para comprar um imóvel nas mesmas condições.

Ao final de 30 anos (360 meses): o valor acumulado seria de R$279.540,74, suficiente para comprar quase dois imóveis nas mesmas condições.

Não existe fórmula mágica na hora de decidir entre a compra, financiamento ou aluguel do imóvel, é preciso fazer as contas e colocar na ponta do lápis, pois fatores como valor do aluguel e prazo do financiamento contam e pesam muito para o saldo final. Utilize a planilha para simular diversas situações e saber o que é mais vantajoso para seu perfil.

Nota: não consideramos a inflação, nem a possível valorização ou desvalorização do imóvel, pois esses valores são bastante polêmicos e podem variar muito ao longo do tempo, além de dependerem de condições regionais. Na prática, não deixe de levar em consideração que esses valores podem fazer grande diferença no futuro.

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Comentário 07 Comentários
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ktiradark
30/01/2010 às 10:04:39
  (5 votos)
Monte Sião - MG
Excelente artigo!
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Ernani
02/03/2010 às 13:06:00
  (1 voto)
Meus parabéns pelo site, isso é utilidade pública!! Parabéns pelo artigo também, que é bastante instrutivo.

Eu apenas ressaltaria o fato da valorização dos imóveis, que varia de região para região em condições normais, que certamente faria com que o dinheiro obtido em uma aplicação de baixo risco, poupança, não permitisse a compra de um imóvel de mesmo padrão de 20 anos atrás. Essa informação confere?? Obrigado, Eng. Ernani
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Sinésio
04/03/2010 às 00:16:13
  (254 votos)
Campinas - SP
Ernani, você tem razão, mas no exemplo foi desconsiderado o valor da inflação e da valorização. A valorização é uma questão polêmica. Eu acredito que ela existe, que não é pouca e que vai além da inflação, principalmente nos dias de hoje, mas isso depende muito de região para região, por isso é difícil generalizar.

Se levarmos em consideração o valor da inflação, os aportes mensais na aplicação financeira também devem ser corrigidos por esse valor, basta acompanhar o índice de inflação oficial do governo. Fazendo isso, o poder de compra será mantido e ao final de 10 ou 20 anos será possível comprar um imóvel do mesmo padrão, obviamente que partindo do princípio que não houve valorização, apenas a correção da inflação. Um abraço e parabéns pelo comentário super pertinente.
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sergio
05/05/2010 às 17:52:56
  (10 votos)
Porto Alegre - RS
No meu ponto de vista, a principal e importante virtude deste artigo, é que para se tomar um decisão financeira é fundamental CALCULAR... Explico. No caso existem muitas variáveis,inclusive as subjetivas. Entretanto, com a aplicação deste modelo, torna-se claro que uma pequena alteração em uma das variáveis, modifica totalmente o resultado. Por isso é fundamental utilizar-se de uma ferramenta matemática e trocar experiências (existem as positivas e as negativas) com quem já vivenciou algo semelhante. Penso que o fórum é para isso e pode, quem sabe, auxiliar alguém que esteja com este tipo de problema para resolver.
Um abraço.
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gustavocazu
05/11/2010 às 20:41:46
  (1 voto)
Ribeirão Preto - SP
Um ponto a acrescentar, é que em alguns lugares o aluguel sobe em média 10% ao ano. Parabéns pelo artigo.
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2010
19/04/2011 às 10:58:25
  (2 votos)
Rio De Janeiro - RJ
Exelente artigo,parabéns,mas e com respeito a terrenos?Trocas de terrenos e imoveis?
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Sinésio
21/04/2011 às 19:40:03
  (254 votos)
Campinas - SP
2010, não entendi sua pergunta, poderia especificá-la melhor? Abraço!
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