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Imóveis: A verdade sobre o mercado imobiliário que nunca te contaram!

 Crédito: sxc.hu
A verdade sobre o mercado imobiliário que nunca te contaram



Os preços dos imóveis estão nas alturas e está cada vez mais difícil adquirir a casa própria sem precisar recorrer a longos financiamentos. Para entender o mercado atual, um pouco de história se faz necessário.

Os recursos para financiamento na construção civil eram praticamente inexistentes até a década de 60. A partir de meados dessa década, até o final da década de 70, foram tomadas as primeiras medidas de incentivo ao crédito imobiliário no país. Foi o chamado milagre econômico.

O começo da década de 80 foi marcado pelo início dos problemas que afetariam a economia como um todo. A inflação disparou e o resultado foi o aumento na inadimplência dos financiamentos, fato que impactou negativamente as instituições financeiras que concediam crédito. O milagre econômico dava lugar à década perdida.

A entrada nos anos 90 foi igualmente desestimulante para o mercado. Com as altas taxas de juros e inadimplência, que acabaram por espantar as instituições financeiras do setor, coube às próprias construtoras e incorporadoras financiarem seus clientes.

Observe que o risco de inadimplência seria todo, ou quase todo, das construtoras. Afinal, os bancos demonstravam cada vez menos interesse em financiar esse tipo de aquisição. As construtoras precisavam ter lucro, mas não poderiam exagerar, sob pena de perder negócios. Isso fazia com que o preço dos imóveis fosse bem mais próximo de um valor justo do que o que vemos atualmente.

Com a implantação do Plano Real em 1994, e com o início do sistema de metas de inflação em 1999, a economia começou a se estabilizar. O começo dos anos 2000 foi conturbado, com algumas crises financeiras, o atentado terrorista nos EUA e as eleições presidenciais no Brasil.

Em 2004, com os níveis de inflação mais sob controle, iniciou-se o processo de retomada dos financiamentos para as construtoras. Além da melhora na economia, outros pontos foram cruciais para que o setor financeiro se sentisse mais confortável em voltar a conceder crédito. O regime do patrimônio de afetação, que segrega cada empreendimento imobiliário das demais operações das incorporadoras, e a consolidação da alienação fiduciária, que agilizou o processo de retomada de imóveis, que antes chegava a demorar anos, foram alguns deles.

Repare que com a retomada do crédito para as construtoras, a maior parte do risco de inadimplência nas operações financeiras volta para os bancos e instituições do setor.

Ao perceber isso, as construtoras resolveram aproveitar para alavancar seus lucros. Mas como fariam? De duas maneiras. A primeira seria buscar dinheiro barato no mercado financeiro por meio de IPOs (abertura de capital) para rechear seus caixas. A segunda seria elevando os preços das novas unidades que passariam a lançar.

O ano de 2005 foi marcado pelo IPO da construtora Cyrela, que acabou por servir de locomotiva para que uma enxurrada de outras construtoras também abrisse seu capital. Só em 2007 foram cerca de quatorze. O setor, que antes era tipicamente regionalizado, passou por um processo de nacionalização.

Nesse ponto, você deve estar se perguntando por que antes as construtoras praticavam um preço mais justo, e ainda assim se satisfaziam com o lucro obtido, e a partir da segunda metade dos anos 2000 passaram a elevar muito seus preços? Lei da oferta e da procura? Talvez. Ganância? Provavelmente sim.

Se os preços por metro quadrado da construção, já incluindo o terreno, na maior parte das regiões metropolitanas pode variar de R$1.500 a R$2.500, por que vemos lançamentos imobiliários partindo de R$5.000, R$6.000 e as vezes ultrapassando a barreira dos dois dígitos? Fome por lucros?

Parece que o pensamento por trás de tais ações passa por imaginar até onde o bolso do brasileiro é capaz de aguentar sem "estourar". Parece que estão procurando extrair o máximo que conseguirem das famílias desavisadas, cujo único sonho é conquistar a casa própria. E tudo bem se essas famílias não conseguirem honrar seus longos financiamentos no futuro. O risco agora é quase todo dos bancos, lembra? Afinal, em caso de inadimplência, a retomada dos imóveis atualmente é bem mais fácil e desburocratizada. Os bancos agradecem.

Vale ressaltar que as famílias possuem parte da culpa (mesmo que intrínseca) nesse fenômeno, pois foram seduzidas pela abundante oferta de crédito e também pelo poderoso marketing das incorporadoras. Não se assuste se após a leitura deste artigo você começar a pensar que a lei da oferta e da procura, no que tange à procura, foi algo impulsionado por esses dois mecanismos. Bingo!

Abaixo, dois gráficos ilustram a explosão de aquisições decorrentes da retomada do crédito no Brasil. Os dados são do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Financiamentos imobiliários SBPE em R$

Financiamentos imobiliários SBPE em unidades
 
Os números são referentes apenas a aquisições. Os dados de construções foram eliminados, pois quem constrói acaba por pagar um valor mais próximo do preço de custo do imóvel.

Parece sustentável o ritmo de crescimento nos financiamentos? Será que as estatísticas seguirão essa íngreme escalada? Não, uma explosão dessa magnitude não parece sustentável. Observe o próximo gráfico de aquisições de imóveis novos. Parece que o apetite por esse tipo de moradia tem demonstrado que a escalada não será tão íngreme. Os anos de 2010 e 2011 deram claros sinais disso em relação ao ano de 2009.

Financiamentos imobiliários SBPE imóveis novos

Pode-se concluir que o limite parece ser o bolso das famílias e ,como sempre, se algo der errado no meio do caminho, quem sofrerá será o consumidor, que não possui o governo e outras instituições como sócios para salvá-lo em caso de necessidade.

O futuro dirá. Aliás, o presente já diz, pois os últimos dados são de desaquecimento e recuo nas vendas. E não se espante se começar a ouvir que o setor imobiliário deu um "tiro no próprio pé". A ganância muitas vezes tem essa característica!

Autor: Sinésio Alves
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Comentário 08 Comentários
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Felipe
26/07/2012 às 11:02:29
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Campinas - SP
Ótimo artigo!
Responde muitas das perguntas sem respostas... como por exemplo, m² de imóveis "simples" custando mais que o m² da 5ª avenida! Absurdo!
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ozasco
31/07/2012 às 22:41:12
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Discordo da sua conclusão quando fala sobre tiro no pé, ganância e riscos para o consumidor. Os Juros baixaram, mas continuam elevados comparados com a média mundial, o risco de bolha continua relativamente pequeno, o lastro bancário no Brasil é mais sólido do que era nos EUA em 2009.
Porém, devo concordar que não há mais espaço para continuar crescendo no mesmo ritmo, acho que foi uma fase de ajustes, de um longo período com escassez de crédito. O ritmo de crescimento deverá ser menor, e os preços devem dar uma estabilizada.
Não há motivo para alarde, mas o mercado imobiliário começou a saturar.
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Sinésio
06/08/2012 às 18:05:04
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Campinas - SP
Ozasco, obrigado pelo comentário. A variedade de opiniões é importante para um bom debate. Quando falei sobre "tiro no pé", não foi necessariamente em relação a uma possível bolha, mas sim em relação a desaceleração nas vendas, que poderá impactar negativamente o fluxo de caixa de diversas construtoras que se entupiram de projetos e agora foram pegas de surpresa e terão de reavaliá-los. Também concordo contigo que o ritmo de crescimento é insustentável e veremos uma estabilização, que já começou a ocorrer. Uma bolha não seria boa para ninguém. Por isso, com a desaceleração, e até mesmo redução moderada nos preços, teremos algo positivo para o setor, que tenderá a voltar para níveis mais sustentáveis no longo prazo. Obrigado e um abraço!
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meletti
07/08/2012 às 18:29:08
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Acredito não demorar muito para aparecer os resultados destas construtora na bolsa. É só aguardar o médio prazo.
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appedroso
09/08/2012 às 20:00:22
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Pessoal, se o aumento dos preços fosse por ganância os resultados das empresas listadas em bolsa não deveriam estar sendo astronômicos??
É o contrário do que estamos vendo.
Na minha opinião, o financiamento fácil implicou em aumento de demanda. Este aumento de demanda implicou em aumento de preços sim, mas também implicou em aumento de custos de terreno (pois estes também se valorizam) e principalmente aumento do custo de construção.
O aumento do custo da obra foi maior que o aumento dos preços dos imóveis. A enorme demanda evidenciou sérios gargalos nessa indústria, sendo o principal deles a mão-de-obra.

Abs
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bergenriise
13/08/2012 às 18:00:54
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bergenriise
Concordo com todos.Todos os custos da construção civil somados (salários+mão de obra + inflação + carga tributária + ganância + elevação do preço dos terrenos + aumento da renda pessoal disponível + oferta de financiamento + ansiedade da população em possuir imóvel próprio + crescimento do PIB e outras cositas mas elevaram os preços dos imóveis

Tem cada muquifo aí vendido a peso de ouro
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Alberto.foca
11/01/2013 às 14:09:13
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Se apenas os imóveis novos fossem caros, seria muito fácil resolver esse problema, bastasse não comprar o imóveis novos, e então o preço então seria barato, simples assim, Mas você já tentou comprar a casa ou terreno do seu vizinho, o absurdo que é o preço que ele está pedindo, por um imóvel antigo e as vezes ate desocupado? Esse é a Primeira coisa muito carro na construção civil, a aquisição do terreno, a segunda coisa muito cara, é a Mao de obra, quanto mais próximo dos centros urbanos maior será o preço da Mao de obra.
Hoje o perfil do morador mudou muito, e as novas edificações procuram atender as exigências desses moradores, Segurança, lazer, conforto, estacionamento, nos novos empreendimentos temos tudo isso, as novas moradias passaram a ser um CLUBE HOUSE, churrasqueiras, quadras, cinemas, piscinas, fitness, parque, local ate para passear com os cachorros, toda essa estrutura custa dinheiro. O preço do Imóvel não é caro para ter tudo isso, o que acho um absurdo é pagar mais de R$ 100.000,00 para ter um veiculo, que só me dá gastos, e quando vou vende-lo ainda o preço é 30% abaixo do valor da tabela.

Olsen
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josesantos
07/12/2014 às 18:12:40
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Comprei um imóvel que quitarei em março de 2015, além disso construo junto com meu pai. Acho que o fenômeno da "bolha" estourará (se estourar) nas mãos das famílias superendividadas, mas não afetará os bancos, nem as construtoras, se estes mantiverem uma carteira de clientes confiáveis e com racionalidade.

O jargão

"Quem empresta a quem não presta perde tudo depressa"

é muito útil.

Os EUA emprestavam para qualquer um. Já os bancos brasileiros, apesar da ganância, são bem mais precavidos. Mas há um limite para a roubalh... operação financeira.
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